Le POS (Plan d'Occupation des Sols) : présentation
Le POS ou Plan d'Occupation des Sols est un acte réglementaire communal.
C’est un document réglementaire d’urbanisme
Il a deux missions principales :
Le POS fixe les règles de construction
Au travers de son P.O.S. une ville fixe des règles très précises qui déterminent son environnement urbain :
La forme et la densité des constructions
Les équipements publics à prévoir
Les réseaux de voirie
Le paysage et l’environnement à protéger
Le POS. intégre d’autres politiques à l’aménagement de la ville telles que celles :
Du programme local de l’habitat
Du Développement Social Urbain
Du Développement Economique
Des Transports en Commun
Des Plans de Déplacement Urbain (PDU)
Du Plan Vert
Et des Secteurs Sauvegardés.

• Il détermine l’usage des sols sur l’ensemble du territoire communal
  
• Il définit les droits à bâtir attachés à chacune des parcelles du territoire communal
  C’est un document juridique de portée générale
  
• Il s’impose à tous, particuliers et administration
  
• Il sert de référence obligatoire à l’instruction des diverses demandes d’occupation et d’utilisation du sol comme les permis de construire ou les certificats d’urbanisme.
  C’est un document de planification urbaine
  
• Il prévoit la réalisation d’espaces et d’équipements publics
  
• Il préserve l’environnement en maintenant un équilibre entre la protection des espaces naturels et l’aménagement du territoire pour le développement de l’économie.
  LE P.O.S. DOIT ETRE " EQUILIBRÉ "
  Art. L121-10 du code de l’urbanisme
  "Les documents d’urbanisme déterminent les conditions permettant, d’une part, de limiter l’utilisation de l’espace, de maîtriser les besoins de déplacements, de préserver les activités agricoles, de protéger les espaces forestiers, les sites et paysages naturels ou urbains, de prévenir les risques naturels prévisibles et les risques technologiques ainsi que les pollutions et nuisances de toute nature et, d’autre part, de prévoir suffisamment d’espaces constructibles pour les activités économiques et d’intérêt général, ainsi que pour la satisfaction des besoins présents et futurs en matière d’habitat".
  
• Le Plan d’Occupation des Sols approuvé le 29 septembre 2000 vise à maintenir un équilibre entre aménagement, développement et protection.
  
• Il traduit la triple volonté de préserver le cadre paysager exceptionnel de Nice, de "refaire la Ville sur la ville" et d’accueillir de nouvelles activités économiques.
  Le P.O.S. est équilibré
  
• Les zones naturelles représentent 49 % de la surface communale
  
• Les zones urbaines ou à urbaniser représentent 51 % de la surface communale
  Le nouveau règlement a été intégralement revu et simplifié.
  

POS - les principes
Il s'agit de fixer des règles en matière d'environnement, et de développement économique et de l'habitat, dans le respect des contraintes natuelles et règlementaires, et en vue d'une mise en valeur du patrimoine architectural.
En matière de protection de l’environnement

• Etendre la zone forestière de 280 ha
  
• Protéger de nouveaux sites par une zone inconstructible ND destinée aux jardins publics et terrains de sport
  
• Etendre les espaces boisés aux flancs du Vinaigrier et du Mont Gros (10 ha)
  
• Maintenir l’activité agricole à Crémat et Bellet (300 ha) et dans la plaine du Var (210 ha).
  
• Réduire les droits à bâtir en zone d’habitat de faible ou de moyenne densité sur plus de 130 ha sur les terrains pentus, ou présentant un accès insuffisant, ou non desservis en eau potable.
  
• Diminuer de moitié les possibilités de construire dans le Secteur du Col de Villefranche.
  

En matière de contraintes naturelles ou réglementaires

• Interdire la construction dans le lit du Var et le lit du Paillon (au nord du lycée de l’Est ) par une nouvelle zone ND inconstructible (145 ha).
  
• Interdire la construction sur les terrains présentant un risque géologique de grande ampleur par un nouveau zonage inconstructible ND/g de 90 ha.
  

En matière de mise en valeur du patrimoine architectural
"Refaire la ville sur la ville" est l’objectif du nouveau POS. C’est le passage d’une “philosophie extensive de la ville” des années 70-80 à un développement axé sur le modèle de “la ville intensive”, celui qui a permis l’édification d’îlots urbains de qualité comme le quartier des Musiciens. Dans les 800 ha de la zone urbaine plane, des règles simples limitent :

• La hauteur des constructions à 21,50m (et suppriment la possibilité d’atteindre des hauteurs de 28m)
  
• L’épaisseur des constructions à 16 m
  
• Le nombre d’étages à 6.
  
• Supprimer le Coefficient d’Occupation des Sols (C.O.S) sur les 324 ha du centre-Ville.
  
• Protéger les “villages” et les lotissements de type urbain par une zone spécifique UB sur 55 ha
  
• Supprimer les alignements non indispensables qui concernent des immeubles de qualité architecturale
  
• Baisser les hauteurs de construction dans les zones d’activités de la plaine du Var de 19,50m et 25m à 16m (210 ha) et dans le village de Saint Isidore de 16 à 12m (56 ha).
  En matière de développement économique et d’habitat
  
• Assouplir les contraintes de stationnement en centre-ville pour faciliter l’animation économique.
  
• Diminuer les normes de stationnement dans le corridor du tramway (300m de part et d’autre de son axe) : une place par 120 m_ au lieu d’une place par 40 m_ pour les bureaux
  
• Prévoir 19 Secteurs de Plan de masse qui permettent un traitement architectural de qualité pour des opérations mixtes de logements et bureaux
  
• Créer un zonage spécifique (UCk et UCl ) pour les équipements collectifs : hôpitaux, cliniques, équipements sociaux, d’enseignement, sportifs et culturels (36 ha)
  
• Compléter la trame des rues dans les quartiers Est.
  
• Créer une “trame des espaces publics” dans les zones d’urbanisation future de la Plaine du Var.
  
• Ouvrir à une urbanisation limitée les zones Lingostière-Centre (20 ha) et Ariéta-Corniche Fleurie (9 ha).
  

Lexique du POS
Voici quelques explications sur le vocabulaire spécifique utilisé en urbanisme.
Alignement : C’est la limite entre une voie publique et les propriétés riveraines résultant généralement de plans d’alignements.
Coefficient d’occupation du sol / C.O.S.: Le COS exprime la densité maximale de construction admise dans une zone et donc sur chaque terrain de cette zone. Multiplié par la surface du terrain, il donne la surface de plancher hors œuvre nette susceptible d’être bâtie sur ce terrain.
Continue - Discontinue :C’est la caractéristique d’implantation des façades des constructions le long d’une voie, les unes par rapport aux autres.
Emplacement réservé : Le procédé de réservation consiste à délimiter sur le Plan dezonage les emprises destinées à la réalisation future d’équipements publics dont les bénéficiaires et les destinations sont précisés sur une liste figurant dans les annexes du P.O.S..
Emprise au sol : C’est le rapport de la surface occupée au sol par l’assise de toutes lesconstructions situées sur une même unité foncière, par rapport à la surface de cette unitéfoncière.
Espace Boisé classé : Dans les espaces boisés classés, indiqués au plan de zonage, toutchangement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation la protection ou la création de boisements est interdit. Les coupes et abattages d’arbres sont soumis à autorisation.
Secteur de Plan de masse : C’est un secteur particulier du POS dans lequel un plan précis, coté en trois dimensions, définit le volume et les prescriptions architecturales à respecter. C’est un outil bien adapté au tissu parcellaire dense pour dégager des formes urbaines homogènes.
Secteur Sauvegardé : C’est un périmètre, non géré par le POS, à l’intérieur duquel lebâti présentant un caractère historique et architectural remarquable, fait l’objet de dispositions spéciales permettant sa conservation, et sa mise en valeur: le Vieux-Nice ou la quartier du Port
Surface hors oeuvre nette S.H.O.N. : C’est la somme de toutes les surfaces de planchers de chaque niveau d’une construction, déduction faite :
-des combles et sous-sols non aménageables pour l’habitation ou les activités.
-des surfaces de toitures terrasses, balcons et passages ouverts du rez-de-chaussée destinés à la circulation collective.
-des bâtiments ou parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules des occupants et usagers de l’immeuble.
Unité foncière : C’est l’étendue d’un terrain d’un seul tenant appartenant à un même propriétaire, couvrant une ou plusieurs parcelles cadastrales.
Zone d’aménagement concerté Z.A.C.: LES Z.A.C. sont les zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement de terrains, notamment en vue de la construction à usage d’habitation, de commerce, d’industrie de services...
Hauteur absolue : C’est la hauteur maximale que ne peut pas dépasser toute construction nouvelle. Elle peut varier d’une zone à l’autre.
Hauteur relative : C’est la limite fixée à la hauteur absolue d’une construction en fonction de la largeur de la rue ou de l’éloignement des constructions voisines.
Opération programmée d’amélioration de l’habitat O.P.A.H. : Action concertée entre trois partenaires (la Ville, l’Etat et l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat). Elle donne lieu à des subventions, sur un secteur jugé prioritaire parce qu’il présente des signes d’insalubrité et de vétusté.
Plan d’Aménagement de Zone P.A.Z. : C’est le document d’urbanisme que se substitue au P.O.S. à l’intérieur de la Z.A.C.. Il comprend, comme le P.O.S., un rapport de présentation, des documents graphiques et un règlement.
Prescriptions, disciplines, ordonnances d’architecture ou d’urbanisme : Ce sont des dispositions spécifiques destinées à maintenir ou à créer une forme urbaine caractéristique d’une construction ou d’un ensemble de constructions.
Programme d’aménagement d’ensemnle P.A.E. : Le P.A.E. constitue un des moyens de financer tout ou partie des équipements nécessaires à l’urbanisation d’un secteur pour lequel un programme d’aménagement a été approuvé par le Conseil Municipal. Les constructions nouvelles sont alors soumises au versement d’une participation spéciale en fonction de leur surface de plancher.