Les instruments d’urbanisme en Algérie, Les 3 permis et les 3 certificats:

Les instruments d’urbanisme, dont il s’agit dans ce chapitre sont les plans d’urbanisme proprement dit, c’est-à-dire ceux qui concernent l’échelle de la partie de ville, de la ville ou de l’agglomération. Dans l’environnement juridique Algérien d’aujourd’hui, ce sont le Plan d’Occupation de Sols (P.O.S) et la Plan Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme (P.D.A.U), tels que définis par la lois:
n°91-29-177 et n°91-29-178, du 28 mai 1991.
LE PLAN DIRECTEUR D'AMENAGEMENT ET D'URBANISME (PDAU)
C'est un instrument de planification et de gestion urbaine qui, en divisant son territoire (commune ou groupement de communes) en secteurs urbanisés, à urbaniser, d'urbanisation future et non urbanisables :
- Détermine la destination générale des sols;
- Définit l'extension urbaine, la localisation des services et activités, la nature et l'implantation des grands équipements et infrastructures;
- Détermine les zones d'intervention sur les tissus urbains existants et les zones à protéger (sites historiques, forets terres agricoles, littoral).
Les secteurs urbanisés incluent tous les terrains occupés par les constructions agglomérées y compris les emprises des équipements nécessaires à leur desserte (constructions).
Les secteurs à urbaniser concernent les terrains destinés à être urbanisés à court et à moyen termes, dans l'ordre de priorité prévu par le PDAU.
Les secteurs d'urbanisation future incluent les terrains destinés à être à long terme aux échéances prévues par le PDAU.
Les secteurs non urbanisables sont ceux dans lesquels les droits à construire sont édictés et réglementés.
Le Plan Directeur d'Aménagement et d'Urbanisme tient compte des plans de développement et définit les termes de références des plans d'occupation des sols. Il prend en charge les programmes
de l'Etat, des collectivités locales et ceux de leurs établissements et services publics.
Il répond aux soucis de prévision, de réalisme et d'efficacité :
- De prévision, en préfigurant sur la base de l'analyse d'une situation donnée et de ses tendances d'évolution, ce que doit devenir l'aire d'étude à court, moyen et long termes, en définissant les étapes qui permettent d'y parvenir.
- De réalisme, en dégageant à travers l'établissement d'un programme, l'importance et l'échelonnement des moyens à prévoir pour sa réalisation et sa mise en œuvre.
- D'efficacité, en constituant un engagement et un guide pour les collectivités locales et les établissements publics. Le PDAU, constitue aussi, le cadre de référence dans lequel s'inscrivent les POS à élaborer.

LE PLAN DIRECTEUR D'AMENAGEMENT ET D'URBANISME (PDAU)
Le plan directeur d'aménagement et d'urbanisme se traduit par un règlement accompagné de documents graphiques de référence et d'un rapport d'orientation. Il se compose ainsi:
1- D'un rapport d'orientation qui présente :
L'analyse de la situation existante et les principales perspectives de son développement compte tenu de l'évolution économique, démographique sociale et culturelle du territoire considéré.
Le parti d'aménagement proposé compte tenu des orientations en matière
d'aménagement du territoire.
2- D'un règlement qui fixe les règles applicables pour chaque zone comprise
dans les secteurs urbanisés, à urbaniser, d'urbanisation future et non urbanisables, en déterminant :
- L'affectation dominante des sols et s'il y'a lieu la nature des activités qui
peuvent être interdites ou soumises à des conditions particulières,
- La densité générale exprimée par le coefficient d'occupation des sols,
- Les servitudes à maintenir, à modifier ou à créer,
- Les périmètres des plans d'occupation des sols avec les termes de référence y
afférents en faisant apparaître les zones d'intervention sur les tissus urbains existants et ceux des zones à protéger,
- La localisation et la nature des grands équipements, des infrastructures, des services et des activités
Il définit en outre les conditions de construction particulières à l'intérieur de certaines parties du territoire tels que le littoral, les territoires à caractère naturel et culturel marqué, les terres agricoles……
3- De documents graphiques comprenant notamment :
- Le plan de l'état de fait faisant ressortir le cadre bâti actuel, les voiries et les réseaux divers les plus importants;
- Le plan d'aménagement délimitant:
1. les secteurs urbanisés, à urbaniser, d'urbanisation future et non urbanisables.
2. certaines parties du territoire : le littoral, les terres agricoles à préserver, les territoires à caractère naturel et culturel marqués.
3. Les périmètres des plans d'occupation des sols.
- le plan des servitudes à maintenir, à modifier ou à créer.
- Le plan d'équipement faisant ressortir le tracé des voiries, d'adduction en eau potable et d'assainissement les plus importants ainsi que la localisation des équipements collectifs et ouvrages d'intérêt public.

LA REVISION DU PLAN DIRECTEUR D'AMENAGEMENT ET D'URBANISME
La révision porte sur des modifications et des changements ayant pour conséquence la correction du règlement et/ou du périmètre initialement approuvé, celle-ci, ne peut être envisagée que si l'évolution de la situation ou du contexte est telle que les projets d'aménagement de la commune, ou de structuration urbaine ne répondent plus fondamentalement aux objectifs qui leur sont assignés. La révision ne peut également être envisagée que si les secteurs d'urbanisation sont en voie de saturation.
La révision du nouveau plan doit être approuvée dans les mêmes formes que celles relatives à l'élaboration et l'approbation du plan initial.
LE PLAN D'OCCUPATION DES SOLS : (POS)
C'est un instrument issu des orientations et prescriptions du plan directeur d'aménagement
et d'urbanisme. Il définit les droits d'usage des sols et de construction à la parcelle. Il précise :
- La forme urbaine et les droits de construction et d'usage des sols;
- La nature et l'importance de la construction;
- Les règles relatives à l'aspect extérieur des constructions;
- Les espaces publics, les installations d'intérêt général, les voiries et les réseaux divers;
- Les servitudes;
- Les zones, sites et monuments historiques, à protéger;
- Les terres agricoles à protéger.
L'objectif de cette instrumentation où le plan d'occupation des sols se présente comme le principal instrument adapté à la maîtrise de l'organisation de l'espace urbain et des conditions de production du cadre bâti, a pour effet de conférer une réelle maîtrise des sols aux collectivités locales, permettant:
. Une consommation rationnelle des terrains à bâtir;
. Une protection maximum des terres agricoles;
. La conservation des milieux et sites naturels, la préservation des paysages et la sauvegarde des patrimoines historiques et architecturaux.
LE PLAN D'OCCUPATION DES SOLS : (POS)
Le plan d'occupation des sols fixe les droits à construire de façon détaillée, tant par l'échelle des documents que par les prescriptions réglementaires, de telle sorte que les demandes de permis de construire peuvent être traitées sur dossier.
Le POS fixe la forme urbaine; la forme générale de la ville est en principe définie par le PDAU qui fixe le parti urbanistique global et les règles de composition qui doivent permettre de préserver ou de renforcer l'image de la ville et son unité.
Le POS, Correspond à un ou plusieurs projets qui s'insèrent dans l'image projetée de la ville et qui contribuent à sa réalisation.
Le plan d'occupation des sols est constitué d'un règlement et de documents graphiques. Le règlement comprend une note de présentation et des règles.
La note de présentation doit contenir la justification du plan d'occupation des sols par rapport au plan directeur d'aménagement et d'urbanisme et le programme retenu.
A ces documents, il faut rajouter le rapport géotechnique accompagnant la carte des contraintes géotechniques.
Les règles doivent être fixées pour chaque zone homogènes en tenant compte des dispositions particulières propres à certaines parties du territoire d'étude (terres agricoles, sites historiques et culturels, littoral….)
Sur le ou les plans eux-mêmes seront indiqués pour chaque parcelle les prescriptions spécifiques (type de construction autorisée, implantation autorisée ou surface constructible, COS……).
Les documents graphiques sont constitués d'un plan de situation au 1/2000è ou 1/5000è, d'une ou de plusieurs perspectives ou axonométrie illustrant les formes urbaines et architecturales souhaitées et d'une série de plans au 1/500è et 1/1000è parmi lesquels:
- le plan topographique;
- la carte des contraintes géotechniques,
- le plan de l'état de fait faisant ressortir le bâti, la voirie, les réseaux divers et les servitudes existantes,
- le plan d'aménagement général précisant:
. La délimitation des zones réglementaires homogènes,
. Les équipements et ouvrages d'intérêt général et d'utilité publique,
. La voirie et les réseaux divers à la charge de l'Etat, des collectivités locales,
. Les espaces à préserver, à protéger.
- Le plan de composition urbaine contenant toutes les prescriptions réglementaires.
1 LA REVISION DU PLAN D'OCCUPATION DES SOLS
Les POS ne peuvent être révisés que dans les conditions suivantes :
- Si le projet urbain ou les constructions initialement prévues n'ont été réalisées qu'au tiers seulement du volume de construction autorisé à l'échéance projetée par son achèvement;
- Si le cadre bâti existant est en ruine ou dans un état de vétusté nécessitant son renouvellement;
- Si le cadre bâti existant a subi des détériorations causées par des phénomènes naturels;
- Si, passé un délai de cinq ans (05) après son approbation la majorité des propriétaires le demande;
- Si la nécessité de création d'un projet d'intérêt national le requiert.
Les révisions des POS sont approuvées dans les mêmes conditions et formes que celles prévues pour l'élaboration des POS.
PDAU et POS sont des instruments que chaque commune doit mettre en œuvre. Ils sont établis à l'initiative et sous la responsabilité des du P/APC.
Les projets sont adoptés par délibération de ou des APC concernées, puis soumis à enquête publique (45 jours pour le PDAU et 60 jours pour le POS) puis éventuellement modifiés avant leur approbation définitive. C'est cette approbation qui leur donne valeur réglementaire.
La participation des différents acteurs est garantie par la loi "les procédures d'élaboration des instruments d'aménagement et d'urbanisme garantissent une effective concertation entre les intervenants y compris les représentants des usagers". Les associations locales d'usagers, les
chambres de commerce et d'agriculture, et les associations professionnelles doivent être consultés lors de leur établissement.
PDAU et POS se situent dans un système intégré et hiérarchisé d'instrument d'aménagement du territoire. Le PDAU, doit ainsi respecter les principes et les objectifs de la politique nationale d'aménagement du territoire et tenir compte des schémas d'aménagement et des plans de développement.
Le POS quant à lui est établi dans le respect du PDAU, ce qui implique qu'un POS ne peut être établi en l'absence d'un PDAU règlementairement approuvé.
Le PDAU n'est pas un instrument neutre, il impose des choix directs ou indirects et ces choix sont du ressort des collectivités locales, dans le cadre de la loi.
Du point de vue des autorités locales, le PDAU est un outil qui peut servir à :
- Créer, attirer ou récupérer des ressources;
- Utiliser de façon optimale les ressources existantes:
- Régler des problèmes existants.
La collectivité locale concernée devra donc définir sa politique urbaine et foncière avant ou durant l'élaboration du PDAU.
Les concertations autour des projets sont des moyens de mise en œuvre de cette
politique l'élaboration du PDAU.

Les 3 permis & les 3 certificats

PERMIS DE DEMOLIR
Décret 91-176 du 28 mai 1991 fixant les modalités d’instruction et de
délivrance des actes d’urbanisme, modifié et complété
1. Objet : Démolition totale ou partielle d’une construction située dans une
zone spécifique ou lorsque les conditions techniques et de sécurité le
demandent .
2. Dossier administratif et technique : Elaboré par l’Architecte
3. Dépôt :
APC du lieu d’implantation de la construction
4. Délai de délivrance : 3 mois, par le P/APC
5. Sursis à statuer :
6. Recours :
Droit d’introduction d’un recours hiérarchique ou une action en justice.
NB :
Le permis de démolir est réputé caduc si:
- La démolition n’est pas intervenue au bout de 5 ans,
- Les travaux sont suspendus durant 3 ans,
- annulé par décision de justice.

PERMIS DE CONSTRUIRE
Décret 91-176 du 28 mai 1991 fixant les modalités d’instruction et de
délivrance des actes d’urbanisme, modifié et complété
1. Objet : Construction ou transformation de construction quelque soit le lieu
d’implantation.
2. Dossier administratif et technique : Elaboré par l’Architecte
3. Dépôt :
APC du lieu d’implantation de la construction
4. Délai de délivrance : 3 mois, par le P/APC en présence du POS : pour les
projets ne relevant pas du Wali ou du Ministre,
4 mois, par le P/APC - en absence du POS : pour les projets ne relevant pas du
Wali ou du Ministre,
4 mois, par le Wali, pour les constructions et installations réalisé pour le
compte de l’Etat et de la Wilaya,
4 mois, par le Ministre chargé de l’urbanisme, pour les projets structurants
d’intérêt national ou régional.
5. Sursis à statuer :
Maximum 1 année, si un instrument d’aménagement et d’urbanisme est en cours
d’élaboration.
6. Recours :
Droit d’introduction d’un recours hiérarchique ou une action en justice.
NB :
Le permis de construire est réputé caduc si les travaux ne sont pas entrepris
ou achevés dans le délai imparti.

PERMIS DE LOTIR
Décret 91-176 du 28 mai 1991 fixant les modalités d’instruction et de
délivrance des actes d’urbanisme, modifié et complété
1. Objet : Opération de division en deux ou plusieurs lots d’une propriété
foncière.
2. Dossier administratif et technique : - Demande du propriétaire ou son
mandataire
- Copie de l’acte de propriété ou mandat.
Plan de situation,
- Plans des voies et réseaux à réaliser,
- Cahier des charges.
3. Dépôt :
APC du lieu d’implantation du terrain
4. Délai de délivrance : - 3 mois, par le P/APC - en présence du POS
- 4 mois, par le P/APC - en absence du POS
- 4 mois, par le Wali, pour les lotissements situés dans les zones spécifiques
- 4 mois, par le Ministre chargé de l’urbanisme, pour les projets structurants
d’intérêt national ou régional
5. Sursis à statuer :
Maximum 1 année, si un instrument d’aménagement et d’urbanisme est en cours
d’élaboration
6. Recours :
Droit d’introduction d’un recours hiérarchique ou une action en justice.
Le permis de lotir est réputé caduc si les travaux :
- ne sont pas entrepris dans un délai de 3 ans,
- ne sont pas achevés dans le délai (maximum 3 ans).

CERTIFICAT DE MORCELLEMENT
Décret 91-176 du 28 mai 1991 fixant les modalités d’instruction et de
délivrance des actes d’urbanisme, modifié et complété
1. Objet : Renseigne sur les possibilités de division en deux ou plusieurs lots
d’une propriété foncière bâtie.
2. Dossier administratif et technique :
3. Dépôt :
APC du lieu d’implantation du terrain
4. Délai de délivrance : 2 mois par le P/APC.
5. Sursis à statuer :
6. Recours :
NB :
Le certificat de morcellement est réputé caduc, 1 année après sa notification.
Le certificat de morcellement ne vaut pas certificat d’urbanisme.
CERTIFICAT DE CONFORMITE
Décret 91-176 du 28 mai 1991
fixant les modalités
d’instruction et de délivrance des actes d’urbanisme, modifié et complété
1. Objet : Conformité des travaux réalisés et vaut permis d’habiter ou de mise
en exploitation de la construction
2. Dossier administratif et technique : Déclaration d’achèvement des travaux.
3. Dépôt :
APC du lieu d’implantation de la construction
4. Délai de délivrance : 3 mois, par le P/APC pour les projets qui relèvent de
sa compétence.
3 mois, par le Wali pour les projets qui relèvent de sa compétence et de celle
du Ministre
5. Sursis à statuer :
6. Recours :
NB :
Le certificat de conformité est obligatoire pour l’établissement du titre de
propriété de la construction réalisée.
CERTIFICAT D’URBANISME
Décret 91-176 du 28 mai 1991 fixant les modalités d’instruction et de délivrance
des actes d’urbanisme, modifié et complété
1. Objet : Indique les droits à construire et les servitudes affectant le
terrain concerné.
2. Dossier administratif et technique :
3. Dépôt :
APC du lieu d’implantation du terrain.
4. Délai de délivrance : 2 mois après le dépôt de la demande
5. Sursis à statuer :
Maximum 1 année, si un instrument d’aménagement et d’urbanisme est en cours
d’élaboration
6. Recours :
Droit d’introduction d’un recours hiérarchique ou une action en justice.
NB :
Le certificat d’urbanisme est réputé caduc, 1 année après sa notification.